Когда мы говорим об аренде недвижимости для бизнеса, то здесь, как правило, обе стороны нацелены на долгосрочные отношения. Однако жизнь запросто может выдать не самый предсказуемый поворот — и у арендодателя возникнет желание распрощаться с арендатором как можно раньше.
Законодатели понимают, что арендатор, использующий недвижимость для бизнеса, нуждается в стабильности. Если же предоставить арендодателям полный карт-бланш, то стабильность эта может серьёзно пошатнуться: хочу — сдаю тебе, передумал — прошу освободить помещение без всяких «но» и впускаю другого. Для защиты арендатора Гражданский кодекс РФ предусмотрел его преимущественное право на продление договора аренды помещения. Более того, арендатору предоставлен ещё один защитный механизм: если арендодатель отказал ему в аренде, но в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, можно требовать возмещения убытков, которые были понесены из-за полученного отказа.
Разумеется, всё вышеописанное не означает, что арендодатель всегда оказывается в позиции жертвы. Есть многочисленные случаи, когда оспорить преимущественное право арендатора он вполне может, и, скорее всего, выйдет из ситуации со щитом, а не на щите:
- Арендодатель больше не планирует сдавать помещение. Нельзя заставить человека поступать в отношении принадлежащей ему собственности так, как ему не хочется. Арендатор может рассчитывать лишь на то, что арендодатель не выставит его за дверь с желанием сразу же (в течение года) впустить в помещение кого-то другого.
- Арендатор нарушал договорные условия. Например, платил не вовремя, привёл помещение в неблагообразный вид — в то время как обязан был осуществлять текущий ремонт, сдавал помещение третьему лицу, не имея на то права, и т. д. Здесь уж без комментариев.
- Арендатор не сообщил о желании продлить договор или сообщил, но не так, как требовалось. Это самое «как» необходимо оговорить ещё на стадии заключения договора аренды и внести условие в текст документа, иначе доказать свою правоту будет непросто.
- Договор аренды помещения был заключён на неопределённый срок. Когда стороны заключают срочный договор, для его продления арендатору нужно лишь изъявить о своём желании. Нет срока — значит, и преимущественного права на продление нет.
- Досрочное расторжение договора лишает арендатора преимущественного права на его продление. В такой ситуации арендодатель может спокойно передавать склад или офис в аренду иному лицу, не выжидая года.
- Преимущественное право арендатора ограничено текстом договора. Арендодатель может таким образом подстелить себе соломки, поскольку закон не относит указанную льготу к обязательным. Подробнее о том, как перестраховаться на стадии заключения договора, читайте на сайте www.regberry.ru.
- Арендатор не соглашается на новые условия, выдвигаемые арендодателем. Последний имеет полное право менять условия в связи с новыми обстоятельствами и рыночной ситуацией. Если арендатора не устраивает, к примеру, повышение оплаты, он должен быть готов к переезду, потому что суд не станет принуждать арендодателя к продолжению договорных отношений на условиях, которые стали ему невыгодными.
