Важка посадка ринку нерухомості

Торік житлова нерухомість подорожчала майже на 100%. За дев’ять місяців 2007-го квартири в Києві в середньому подорожчали лише на 10%, в Житомирі подешевшали на 15%, в Одесі — на 30%.

Рік тому нерухомість у цих містах додавала в ціні 5-8% щомісяця. За даними опитування регіональних ріелторів, за три квартали 2007-го підвищення цін на житло у більшості областей практично зупинилося. Вибори і макроекономіка тут ні при чому. Зарплати в 2007-му зростають приблизно такими самими темпами, як три роки тому, а ціни не знижувалися ні до, ні після парламентських виборів-2006.

Схоже, шалена гонка цін 2004-2006 років наблизилася до логічного фінішу: житло, яке з 2004 року подорожчало втричі, у більшості обласних центрів практично ніхто не купує. Зараз щомісячні виплати за найдешевшу квартиру, придбану в кредит на 20 років, на $200-400 перевищують середню заробітну плату українців. На початку 2006-го цей показник був удвічі, а то і втричі нижчий.

Занадто дорого

Основна причина стабілізації і зниження цін — різке падіння платоспроможного попиту. В Одесі кількість покупців скоротилася порівняно з 2006-м учетверо, у Хмельницькому — вдвічі, в Житомирі — у півтора разу. За словами директора агенції нерухомості «Гривня-Плюс» Наталі Давидової, у Луганську угод укладається значно менше: «У вересні ціни почали зростати, але тільки на квартири, які можна використовувати під магазини або офіси».

Про невідповідність цін на нерухомість і доходів українців говорять практично всі експерти. «За останні два-три роки нерухомість збільшилася в ціні більш ніж на 180%, — відзначає Олексій Котенко, виконавчий директор київської групи компаній «Планета Оболонь». — Таке зростання буквально вигнало з ринку багатьох потенційних покупців. Ті, хто ще на початку 2006-го міг придбати квартиру в кредит, наприкінці цього року вже не наважуються навіть на такий варіант купівлі. Ціна для житло стала непід’ємною».

Навесні цього року в більшості обласних центрів середня вартість квадратного метра на вторинному ринку впритул наблизилася до $1000, у великих містах — Харкові, Донецьку, Дніпропетровську — метр подорожчав майже до $1500, у Києві вартість перевищила $2500.

Тим часом ще наприкінці 2006-го багато експертів вважали вартість житла завищеною як на вторинному, так і на первинному ринку. «За балансу попиту та пропозиції нерухомість у Києві коштувала б у середньому $1100-1200», — зазначав у грудневому інтерв’ю Контрактам головний консультант консалтингової компанії «РЕД» Ярослав Цуканов. «Цього (2006-го. — Прим. Контрактів) року я припинив купувати нерухомість, тому що не хочу переплачувати», — тоді ж зізнавався начальник управління інвестиційно-банківських послуг АКБ «Укрсоцбанк» Ерік Найман. Утім, з грудня по лютий столичні ціни зросли ще на 10-15%. Але цей ривок виявився останнім: влітку на ринку київської нерухомості спостерігався спад цін.

Лідери падіння

Влітку житло дешевшало практично у всіх обласних центрах. Проте якщо в Києві восени ціни майже повернулися до весняного рівня, то в Одесі, Житомирі, Луганську та Хмельницькому — ні.

На початку 2007 року вартість одного квадратного метра одеської нерухомості в 11 разів перевищувала середню заробітну плату городян. За офіційної зарплати $210 один квадратний метр коштував $2340. Однак за дев’ять місяців ціни впали майже на третину. Втім, нерухомість Одеси, як і раніше, залишається найдорожчою в Україні після київської, при цьому доходи киян приблизно вдвічі вищі. У Житомирі, де зарплати є одними з найнижчих по Україні, на початку року за квадрат просили вісім офіційних середніх зарплат. У підсумку замість прогнозованого місцевими ріелторами 30% зростання ціни знизилися на 15%.

У тісняві та в образі

Крім Одеси і Житомира значне падіння цін за дев’ять місяців поточного року було зафіксовано в Луганську (-13%, до $983/кв. м) та Хмельницькому (-7%, до $1100/кв. м). Наталя Давидова головною причиною стагнації цін у Луганську вважає їхню невідповідність реальним доходам населення. Аналогічної думки дотримуються її колеги з Одеси, Житомира та Хмельницького.

Біг на місці

У Чернівцях, Дніпропетровську, Івано-Франківську, Миколаєві, Чернігові, Рівному, Полтаві, Луцьку, Вінниці та Севастополі з початку року вартість квадрата практично не змінилася — максимальні цінові коливання не перевищували 2-3%.

Щоправда, місцеві ріелтори називають різні причини стабілізації цін. На думку експертів, вартість нерухомості у Рівному, Луцьку та Миколаєві досягла свого максимуму. Хоча ще дев’ять місяців тому луцькі ріелтори прогнозували подорожчання нерухомості в 2007-му на 100%. Прогнози, що не справдилися, вони пояснюють майже двократним подорожчанням житла у 2006 році. У цих містах також спостерігаються зниження купівельної активності й значне збільшення пропозицій з продажу житла.

Директор АН «Севастополь-Град» Олексій Вергуш вважає, що бурхливе зростання цін минулих років було пов’язане з активним розвитком іпотечного кредитування. Але всі, хто міг взяти кредит на житло, уже скористалися іпотекою. Зарплати в АРК і вартість житла в Севастополі у 2006-му зростали приблизно однаково (+53-55%), але на початку нинішнього року ціни на нерухомість ($1500/кв. м) вичерпали всі резерви кримчан. При цьому ефективна ставка за іпотечними кредитами у 2006-2007-му знизилася максимум на 1% — приблизно з 14% до 13% річних у доларах США. Зрештою різниця між щомісячними виплатами за кредитом за однокімнатну квартиру в Севастополі та середньою зарплатою збільшилася з $210 у 2006 році до $340-360 у 2007-му.

У Чернівцях та Івано-Франківську зростання цін на вторинному ринку стримувалося активним будівництвом нового житла. Вартість новобудов, за даними ріелторів Івано-Франківська, практично не відрізняється від цін на вторинному ринку, але покупці віддають перевагу новому житлу.

У межах 10% подорожчали квадратні метри в Тернополі, Кіровограді, Сумах, Сімферополі та Києві. У столиці, за словами Олексія Котенка, цього року спостерігалося зниження цін у межах 10-15% у сегменті малогабаритного житла низької якості: «Ринок нерухомості Києва дев’ять місяців перебував у стані стагнації. Кількість угод була мінімальною».

У Сумах зростання цін торік становило більш ніж 30%, а з початку 2007-го не перевищує 10%. «Попит змістився у бік первинного ринку, — пояснює заступник директора АН «Сумська нерухомість» Олена Шульга. — У 2006 році в місті було збудовано тільки два об’єкти, цього року здано вже 18». Крім того, Шульга відзначає зміну співвідношення продавців і покупців: «У Сумах покупців на вторинному ринку завжди було вдвічі більше, ніж продавців. Зараз ситуація кардинально змінилася».

У Черкасах, Харкові, Ужгороді, Донецьку, Запоріжжі, Херсоні та Львові нерухомість цього року подорожчала більш ніж на 10%. Причина скрізь та сама — недостатні обсяги будівництва нового житла. «Через дефіцит пропозиції на первинному ринку зростає попит на вторинному. У результаті ми маємо відносно високий попит і зростання цін», — розповідає Наталя Асєєва, керівник сектору житлової нерухомості АН «МАРТ» (Черкаси).

Обвалу не буде

Попри очевидну стагнацію ринку житла, повномасштабної кризи з повсюдним падінням цін на 30-50% і відмовою українців від виплат за іпотечними кредитами (як це трапилося в США) не буде.

У кредитних портфелях українських банків іпотечні позики становлять лише 12-15%. Крім того, у спадщину від СРСР Україна, як, утім, і решта республік колишнього Союзу, отримала колосальний дефіцит житла. За середньоєвропейської норми 40-60 кв. м на одну особу в нашій країні цей показник ледве дотягує до 22 квадратів. За існуючих обсягів будівництва по 40 кв. м на одного мешканця в Україні припадатиме приблизно у 2060-му році.

Саме дефіцитом житлоплощі можна пояснити вересневе пожвавлення на вторинному ринку нерухомості, про яке говорять ріелтори практично з усіх регіонів: навіть в умовах перегрітого ринку українці використовують будь-яку можливість, щоб поліпшити житлові умови. Проте це пожвавлення навряд чи призведе до значного підвищення цін — купівельна спроможність вичерпана практично у всіх областях. Ціни зростатимуть у великих містах з населенням більш ніж 300-500 тис., розташованих в економічно успішних регіонах. Але подорожчання буде невеликим. «Протягом найближчих двох-трьох місяців ситуація (у Києві. — Прим. Контрактів) кардинально не зміниться, — підбиває підсумок Олексій Котенко. — Ціни якщо й підвищуватимуться, то зовсім незначно — в межах 0,5-1% на місяць».
http://www.kontrakty.com.ua