За півроку (2008 р.) ціни на вторинному ринку житла в Києві зросли на 11% у доларах. Коли ж долар упав, то, виявилося, що ціни у гривневому еквіваленті не зростали. Більше того: якщо додати до цієї арифметики ще й інфляцію хоча б за січень-квітень (13%), то, виходить, що вони реально знизилися.
“Київміськбуд” в 2007 р. увів в експлуатацію майже 750 тис. кв. м житла, решту понад 90% звели в Україні інші забудовники. Зараз будівельний комплекс практично зупинився. Рада директорів “Київміськбуд” ухвалюватиме рішення про зупинку п’ятнадцяти об’єктів. Троєщина, Осокорки - там практично припинено будівництво…
Попит на квартири на первинному ринку з початку року знизився на 65%, а на вторинному – на 40%. Експерти називають дві основні причини зниження будівельної активності.
У забудовників немає коштів, адже переважна більшість із них працювала на інвестиціях пересічних громадян: якщо ви вчора вклали свої заощадження в якийсь із об’єктів, де встановлено лише паркан, то за ці гроші зводитимуть житло там, де вже є котлован, себто для тих, хто вніс необхідну суму ще позавчора. Так і народжуються усіляки «Афер-центри». Тобто звичайнісінькі забудовницькі МММ Такий ланцюжок тримався роками, але в ньому стався обрив: сьогодні громадяни не принесли забудовникам своїх інвестицій, тож, для вас, вчорашніх, немає за що навіть рити котлован.
Але… Чому, скажіть, у Вінниці, Житомирі, Черкасах вигідно будувати квартири за ціною $1,5 тис. за кв. м, а в Києві ні? Чому в Берліні і Мюнхені трикімнатні квартири дешевші, ніж у столиці України, хоча їхня якість та комфорність вища?
Зростання вартості будматеріалів, як один із аргументів підвищення ціни на житло, теж питання дискусійне. І суперечка ця розгорілася нещодавно за круглим столом, організованим Всеукраїнською спілкою виробників будматеріалів. Представники підприємств, які прийшли на цей захід, усі, як один, нарікали на труднощі в реалізації своєї продукції.
У Вінниці цегельні заводи продають менше на 40%, у Полтаві на 50%… Вони скорочують обсяги виробництва, знижують ціни, звільняють працівників. Бетон подешевшав із 650 грн. за куб. м до 500 грн. – у Києві і до 350 грн. – в регіонах. Нині є проблема навіть із реалізацією пінобетону та іншої продукції, за якими ще торік шикувалася черга, де доводилося стояти щонайменше три місяці.
Добру справу зробила Верховна Рада, що 5 червня створила депутатську комісію із розслідування причин високих цін на житло. На жаль, її остаточний звіт очікується аж через рік.
Поки що ціни на квартири в Києві справді знижуються, спекулянти із ринку житлової нерухомості переорієнтувалися на комерційну, а також взялися за операції з пристоличною землею. Пішло з ринку також багато ріелторських фірм, які виникли під час злету цін на нерухомість. Тепер ця сфера теж очищається, оздоровлюється.
Ось як бачать виходи з кризи на ринку нерухомості київські ріелтори:
По-перше, узаконити реальний ринок землі.
По-друге, ввести податок на нерухомість.
Так званого “виділення земельних ділянок під забудову” немає у жодній країні з ринковою економікою. Це – “совковий”, а не ринковий термін. “Виділення” насправді той же продаж, лише тіньовий і без жодних гарантій. На цьому тіньовому ринку “крутяться” суми, які зрештою “випливають” у ціні житла.
Крім того, у цій же ціні “випливають” ще й ризики забудовників, які придбали ділянки не на аукціонах, а у спекулянтів. У будь-який момент Київрада, приміром, може скасувати рішення про будівництво на тій чи тій ділянці, адже вона її не продавала, а “виділяла”. І таких випадків – безліч лише в Києві.
Хоч існує песимістичне ставлення до перспективи цивілізованого ринку землі. У цьому, хоч як це парадоксально, не зацікавлені самі ж забудовники.
Зрештою, вони – монополісти: у кожному місті є свій “Київміськбуд”, незацікавлений, аби на “його” територію прийшов конкурент, тим більше закордонний. Останній ніколи не прийде на “виділену ділянку”, бо черговий мер буде мати право її відібрати.
Немає конкуренції – немає реальних цін, немає й ринкової якості. Вітчизняним монополістам така ситуація – на руку: люди купують й те, що їм пропонують, отже, навіщо дбати про якість і доступні ціни. А якщо покупці навіть в умовах дефіциту не здатні будуть інвестувати монополістів, то вони приміром через Будівельну палату поскаржуться на них владі.
Словом – немає ринку землі – є монополіст, немає конкуренції – є диктатура ціни.
А закон про оподаткування нерухомості допоможе назавжди витіснити з цього ринку квартирних спекулянтів. Днями міністр фінансів В. Пинзеник схвально відгукнувся про ініціативу деяких депутатів щодо введення такого податку з 2009 р. Відповідний законопроект зареєстровано в парламенті, але, як каже Ігор, депутати ніколи за нього не проголосують. Бо більшість із них, нібито, має по кільканадцять квартир у центрі столиці, які здаються в оренду.
Утім, уже минув час, коли квартири були засобом заробітку, примноження капіталу, шаленно набираючи в ціні. Тож, і здавати їх в оренду не дуже вигідно у період прогнозованого падіння цін на нерухомість. Без зростання своєї вартості однокімнатна квартира у спальних районах Києва може дати власникові $6 тис. річного прибутку, якщо він здає її в оренду за 500 у.о. на місяць.
Якщо ціни справді обваляться, спекулянтові дістануться лише збитки. Водночас, якщо цю ж квартиру продати за 100 тис. у.о. і гроші покласти на депозит у банку під 12% річних у доларах чи 18% – у гривнях, то можна заробити вдвічі-втричі більше, ніж на оренді. І комунальних платежів не доведеться сплачувати. Хоча й тут є свій ризик: банкрутство банку, падіння курсу валюти тощо…
Недивно, що ринок нерухомості завмер. Усі чекають, що буде далі. Або хто кого перечекає. Будівельники перебувають у складнішій ситуації, ніж покупці. Їхня жадібність може призвести до ситуації, що виникла з “другими домівками” в Іспанії, Італії та Португалії. Там “другими домівками” називають заміські будинки, наші дачі. Фінансова й іпотечна кризи у цих країнах призвели до зниження попиту на “другі домівки”. Люди не купували дорогі “домівки”, бо не могли взяти кредити в банках. Будівельники чекали, аж поки ціни впали до рівня, нижчого за собівартість “домівок”. Така ж ситуація була і в Японії, Німеччині, Франції, тому там будівельники працюють із мінімальною рентабільністю, не “перегріваючи” ринку цінами.
А отже й ціни на житло у Берліні і Парижі нині такі ж, як на “хрущовки” на околиці Києва. Те, що чекає Україну, ріелтори називають не падінням, не обвалом, а корекцією цін. Та хоч як би там хто називав зниження вартості житла, навіть і “загрозою національній безпеці”, процес цей, як показує світовий досвід, – незворотній.
Ринок не любить, коли його підганяють, або перегинають через коліно, він любить тишу, повільну ходу й стабільність. Інакше починає чинити опір, створюючи кризи. Тішить лише те, що кожна криза стимулює пошук шляхів до її розв’язання і що після кожної кризи настає період стабільності.
Та ще раз звернемося до заяви про те, що “На будівельному ринку складається загрозлива ситуація для національної безпеки. Будівельна галузь на сьогодні є першою з галузей, де спостерігається рецесія. У січні-червні 2008 р. підприємствами країни вперше за останні роки виконано будівельних робіт на 1,2% менше проти відповідного періоду попереднього року. За перші 5 місяців 2008 р. обсяги будівництва скоротили підприємства 15 регіонів країни.
Є загроза зростання обсягів незавершеного будівництва, що призведе до обвалу цін на житло та виникнення соціальних конфліктів у зв’язку з можливою появою нових “Еліта-центрів”. З таким відкритим листом звернулися представники ради директорів Будівельної палати України до Президента, Прем’єр-міністра, Голови Верховної Ради та голови НБУ.
Те, що “через жорсткі умови іпотечного та поточного кредитування погіршується фінансовий стан будівельних організацій”, будівельники вважають загрозою національній безпеці. Хоча національній безпеці швидше загрожує фінансовий стан пересічних українців, які основну частину своїх заробітків змушені витрачати на їжу. Захопившись грою під назвою “хто більше здере”, і представники бізнесу, і влади забули про простих людей і про їхню купівельну спроможність.
На будівництві житла, якого в Україні катастрофічно не вистачає, спробували заробити усі. Заводи почали піднімати ціни на будматеріали, адже шалено зріс попит, подорожчали земельні ділянки, виросли і хабарі... Будівельні компанії чим гірші? Ціни на житло в новобудовах добряче підскочили. Оскільки таких грошей не було навіть у заробітчан, то люди змушені були податись за позиками до банків. З’явилась купа іпотечних програм, спеціальних пропозицій. Коли українці отримали доступ до грошей, хай і недешевих, відповідно зріс попит. Отож – знову по колу – подорожчали будматеріали, земля, житло...
Нацбанк почав бити на сполох – кредитів-то люди наберуть, а повертати хто буде? Тож НБУ кількома постановами посилив вимоги до банків. Ті, втративши можливість роздавати кредити направо і наліво, не захотіли втратити заробітки, тому підняли відсотки за кредитами (зараз в Україні іпотечні кредити у гривнях видають під 17-21%% річних, під 12-15%% у доларах, тоді як, наприклад, у Данії кредит на житло можна отримати під 3-5%%).
Після того, як різко подорожчали кредити, попит на нерухомість впав, адже, за словами віце-президента Союзу фахівців з нерухомості України І. Однопозова, майже 80% житла на первинному ринку купували в кредит. Теперішню ситуацію на ринку нерухомості України фахівець охарактеризував як “початок кінця”.
“Українці потребують житла, бо квадратних метрів катастрофічно не вистачає, але придбати його вони не можуть – нема за що. Але казати про початок іпотечної кризи зарано. Основна її ознака – обвал цін на нерухомість, а в нас поки що ціни навіть не знижуються. Будівельні компанії швидше призупинять будівництво, аніж почнуть знижувати ціни. Схожа ситуація була в Казахстані – забудовники заморозили будівництво на кілька років – потім, коли хвилі вляжуться, вони будуть продавати житло і отримувати свої прибутки”.
За такої ситуації можуть постраждати люди, які купують житло у ще не збудованих будинках. Адже заплативши гроші за квартиру, яку тобі мали збудувати за два-три роки, людям доведеться чекати на неї невідомо скільки.
“Те, що ціни на нерухомість перестали зростати, – ще не ознака іпотечної кризи. Важко говорити про те, скільки б мав оптимально коштувати квадратний метр житла, але, гадаю, забудовники могли б дещо знизити ціни, – каже експерт Центру перспективних досліджень О. Жолудь. – Навіть якщо врахувати нелегальні витрати будівельних компаній, собівартість житла все одно значно нижча від його ціни. Жодна компанія не хоче отримати менші прибутки, аніж розраховувала. Але якщо ситуація не зміниться, то вже восени можна буде говорити про кризу”.
