|
Финансовый кризис показал, что большинство рядовых украинцев, взявших кредит под залог собственного жилья, оказались совсем не готовы к тому, что в условиях суровых капиталистических реалий квартира - просто имущественный залог, который при определенных обстоятельствах кредитор может просто забрать
Банки же в свою очередь в полной мере смогли ощутить, что в нынешних законодательных реалиях Украины быстро и легко получить право на жилье, которое является залогом под выданные ими кредиты, не так уж и просто, а иногда совсем невозможно. Поскольку в отличие от случаев с залогом в виде коммерческой недвижимости, закон четко разрешает отчуждать жилье в пользу кредитора исключительно через суд.
О том, чего на свете нет
Закон «Об ипотеке» предполагает, что банк имеет право получить в собственность или продать залоговое жилье по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса. Но реализовать оба способа довольно сложно. В первом случае кредитор сам втягивает себя в длинное судебное производство, которое в Украине может тянуться годами. А во втором банк дает повод проштрафившемуся должнику втянуть его в те же бесконечные суды, поскольку оспорить исполнительную надпись нотариуса вполне просто.
«Как говорят опытные нотариусы, на практике обжалуются почти 100% исполнительных надписей, - говорит адвокат Татьяна Монтян. - Сделать это довольно просто уже потому, что часто исполнительные надписи выносятся в нарушение закона. Причем это могут сделать умышленно в надежде на то, что человек либо не догадается обратиться в суд, либо просто не успеет сделать это, поскольку, например, находится за границей».
В то же время для упрощения дела тот же закон «Об ипотеке» разрешает в ипотечном договоре оговаривать возможные способы взыскания залога с недобросовестного должника, в том числе и в обход суда. Именно так и поступает большинство банков. Указывая в ипотечном договоре: если должник нарушает его условия, кредитор может требовать единовременной выплаты всего долга, а затем и получить право собственности на залог или же продать его. Но вместе с тем ни один подзаконный акт не дает четкого механизма, который позволил бы сделать это на практике.
«Безусловно, закон дает кредитору - то есть банку - юридическую возможность получить в собственность или продать залоговое жилье без решения суда, - говорит партнер юридической фирмы «Магистр и партнеры» Алексей Резников. - Но реализовать это право будет очень сложно, если должник станет возражать. Он имеет полное право обратиться в суд и затянуть разбирательство, пользуясь уловками процессуального законодательства».
В общем, что бы ни делал банк, чтобы получить заложенную квартиру в обход суда, предприимчивый и не обязательно добросовестный должник всегда сможет вовлечь его в длительный судебный процесс.
Полное право на это ему дает тот же закон «Об ипотеке», в статье 37 которого сказано, что «решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде», а также статья 47 Конституции, которая гласит, что никто не может быть лишен жилья без решения суда.
Причем обжаловать можно не только упомянутое решение о регистрации, но и сам факт продажи квартиры.
К тому же, не исключено, что банк может столкнуться с элементарными техническими проблемами при переоформлении квартиры в БТИ, где требуется предъявить оригинал документа, устанавливающего право собственности на квартиру. А он зачастую хранится у заемщика - как у собственника жилья.
И даже если банк подстраховал себя и взял у клиента этот документ на хранение под расписку, проштрафившийся должник может попросту не пустить в квартиру экспертов БТИ, составляющих технический паспорт, и оценщиков, заключение которых необходимо для продажи. Наконец, в БТИ для оформления документов требуется личное присутствие собственника квартиры.
Как утверждает Инна Завальная, директор Департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции, у БТИ просто нет полномочий переоформлять право собственности на жилье на основе документов, которые может предоставить банк, а именно договора об ипотеке, являющегося правоустановительным документом на квартиру, и справки из банка о том, что должник просрочил выплаты. Таким образом, по сути, обойтись без суда банк может исключительно по добровольному согласию своего должника.
Кто виноват и что делать?
Надеяться на то, что украинские суды будут быстро решать ипотечные споры, как это происходит во всем мире, не приходится. Ситуацию, по мнению юристов, может разрешить четкий механизм, прописанный в подзаконных актах Минюста, а также разъяснение Конституционного суда к соответствующим статьям закона «Об ипотеке».
Разъяснения КС нет, поскольку на него пока не сподобились народные депутаты, а нужных подзаконных актов Минюста - потому что Министерство и банки по-разному трактуют закон и Конституцию.
В то же время Ассоциация украинских банков (АУБ) предлагает компромиссный, по мнению ее участников, вариант: решать споры с залоговым имуществом в третейском суде при АУБ.
«Решение третейского суда на предмет ипотеки выдается через районное отделение государственного суда, которое проверяет его законность, - говорит председатель третейского суда при АУБ Анатолий Жуков. - Такое решение можно получить относительно быстро, а обжаловать лишь в том случае, если была грубо нарушена процедура. Все дело будет занимать около года, в течение которого у должника будет время внести просроченный платеж и остановить судебное или исполнительное производство».
В довершение всего можно сказать, что сегодня банки вряд ли смогут компенсировать понесенные на кредит затраты и уж тем более заработать и решить свои финансовые проблемы за счет продажи залоговой недвижимости. Сейчас на рынке жилой недвижимости каждый месяц цена квадратного метра снижается минимум на 10%, а то и больше. По данным портала domik.net, в декабре прошлого года 1 м кв. только в Киеве продавался в среднем за $1,8-2 тыс. По словам же некоторых брокеров, сегодня все чаще можно немного поторговавшись купить жилплощадь по цене около $1 тыс. за 1 м кв.
По мнению инвестиционного аналитика Эрика Наймана, только в одном Киеве банки могут забрать у недобросовестных должников примерно четверть квартир (около 13 тыс.), выступающих залогом в ипотечных договорах.
«Если банки будут жестко подходить к изъятию проблемных квартир и их продаже на вторичном рынке, это приведет к резкому проседанию цен до уровня, который намного ниже справедливого, и еще больше усугубит проблемы ипотечного кредитования», - уверен Эрик Найман.
По материалам: www.pik.org.ua |
