«Я не понимаю, почему в столице Украины, относительно бедном государстве, цены на жилье выше, чем в Берлине», - один за другим повторяют эксперты. «Ну когда они перестанут расти?» - вопрос риторический. Кое-кто даже винит во всем журналистов, мол, нагнетают страсти, провоцируя тем самым рост цен.
Но все было бы слишком просто, если бы это было так. Будем исходить из предпосылки, что рынок недвижимости саморегулирующийся, а цены на нем определяются исходя из соотношения «спрос-предложение». «А квартирного бума в Киеве нет», - говорит Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «Мегакон-В».
Это было так возможно...
К снижению цен готовы были даже застройщики. «Цены на жилье социального класса упали, - говорил летом генеральный директор ТММ Николай Толмачев. - На рынке дешевеет «хрущевки», «панельки», все те категории жилья, цены на которые были необоснованно завышены». «Сейчас практически нет спроса на жилье эконом-класса, соответственно, строители переключаются на торговую или элитную недвижимость», - утверждал Алексей Некрасов, аналитик компании Gait and Taggart Securities.
Тенденция к снижению цен, особенно на малопрестижные объекты, расположенные в удаленных от центра массивах, была особенно заметна - они подешевели на 5-7%. Одновременно дешевели и квартиры в центральной части города в престижных домах, цены на которые были завышены, а теперь вернулись на рыночную стоимость. Фиксировалось снижение цен и на первичном рынке. От 5 до 15 тыс. долл. подешевели новостройки на стадии сдачи дома в эксплуатацию. Эксперты прогнозировали падение цен на 5-10%. А застройщики даже переориентировались на другие сегменты. «Наша компания 90% своих инвестиций направляет в коммерческую недвижимость», - говорил Лев Парцхаладзе, президент Украинской строительной ассоциации, руководитель компании «ХХ1 век».
Но тут грянули выборы.
Не было бы счастья, но политики помогли
«На выборы брошены огромные деньги, - говорит президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Александр Бондаренко. - Те, кто их получит, понесут их не в банк, а на рынок недвижимости».
Потом неизвестно, что будет после выборов. Если будут «укреплять» гривню, согласитесь, остаться на руках с пачками долларов - удовольствие малоприятное.
Посему в августе цены на рынке вторичного жилья в Киеве за месяц поднялись на 0,5% и составили в среднем 2 тыс. 447 долл. за 1 кв. м. Увеличилось также количество заявок на покупку квартир - по сравнению с маем на 61%. Количество сделок на вторичном рынке жилья столицы в августе возросло на 20% против июля и на 57% по сравнению с июнем.
На протяжении первого осеннего месяца цены на украинскую недвижимость выросли в среднем на 1%.
Что будет?
«Я считаю, что цена на недвижимость будет возрастать, по меньшей мере, ежемесячно на уровень инфляции, т. е. на 2%, максимум на 3% - вообще на 10% до конца текущего года", - прогнозирует Александр Бондаренко. "До конца года цены будут повышаться, однако не стоит ожидать галопирующего их роста. Ориентировочно рост цен на жилье в Киеве в четвертом квартале 2007 года составит более 10%", - говорит директор консалтинговой компании "РЕД-Консалтинг" (Киев) Илья Родионов.
Рост цен на новое жилье в Киеве за год составил 40% (с августа 2006-го по август 2007 г.). А с начала 2007 года - 12,5%. Напомним, что в прошлом году столичные цены на жилую недвижимость выросли на 67%.
Жилья в Киеве строится явно недостаточно. По мнению специалистов АСНУ, у нас существует монополия на рынке жилья. Компании, которые хотят строить, не допускаются на этот рынок, а это сдерживает его рост и снижение цен на жилье.
Когда же можно ждать снижения цен на жилье в Киеве? Во всем мире это связывают с введением налога на недвижимость (ожидается в 2009 году), а также с насыщением столичного рынка жилой недвижимости.
Сейчас в Киеве строится 1,2-1,5 млн. кв. м жилой площади в год, в городах-миллиониках - 150-400 тыс. кв. м, в областных центрах - 20-100 тыс. кв. м. Себестоимость строительства жилья достигает 800-900 долл. за кв. м и ежегодно возрастает примерно на 100 долл.
Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками. И, наконец, на рынок недвижимости влияет политика, а тут стабильности не предвидится.
Мария Грималюк
РБК-Украина-Недвижимость
