Под строительство коттеджных поселков и городков чаще всего используются бывшие колхозные угодья, поделенные на паи и переданные местным жителям после распада коллективных хозяйств. В некоторых районах Киевской области в частной собственности застройщиков находится уже 90% таких площадей.
Фактически, не только в столице, но и в пригороде свободной земли для строительства уже нет. Площадь участков, выставленных на продажу, неуклонно снижается. Как сообщили в компании SVдевелопмент, объем предложения по 8 районам Киевской области во втором квартале составил 13,9 тыс. га., что на 4,8 тыс. га меньше, чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
Если брать по районам, то в Киево-Святошинском районе предложение снизилось с 2,33 тыс. га. до 1,25 тыс. га, в Обуховском - с 1,06 тыс. га. до 0,69 тыс. га, в Бориспольском - с 2,71 тыс. га. до 1,55 тыс. га и т. д. Незначительный рост наблюдался только в Васильковском районе – с 2,06 тыс. га до 2,09. Рыночная стоимость всех выставленных на продажу участков по 8 районам Киевской области составила $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале, ($7,2 млрд.).
Дефицит из дефицита
«Квартирный» вопрос продолжает портить людей. Доставшаяся нам в наследство от бывшего СССР острая нехватка жилья за годы независимости только усугубилась. Что и неудивительно, ведь даже сейчас, когда отмечается строительный бум, строят в три раза меньше, чем в 1989 году.
По мнению специалистов, для того, чтобы удовлетворить потребности населения Украины, ежегодно нужно вводить в эксплуатацию 30 млн кв. м жилья. Сейчас же жилищный фонд обновляется на 2% в год. Коттеджные поселки могли бы разгрузить ситуацию в столице, если бы не несколько причин.
По словам Владимира Чекмарева, руководителя ДП «Институт Киевгенплан», остро стоит вопрос создания столичного округа. Сегодня Киев практически запломбирован по периметру в результате самозахвата территорий в пригороде, а руководители столицы и области никак не могут договориться по принципиальным вопросам. Строить же коттеджную недвижимость в районе Окружной дороги – нерациональное использование земли, ведь при городской застройке там можно было бы создать в 10 раз больше жилья.
Сейчас коттеджные городки обычно строятся на площади до 100 га, хотя в перспективе они будут крупнее, считает Андрей Данилейко, представитель Лиги защиты прав землевладельцев и землепользователей «Земля Украины». Такие городки будут объединять несколько форматов недвижимости – элитную, резиденции, современные малоквартирные дома.
Средняя площадь земельного участка, необходимого для строительства одного коттеджа, - 12 – 25 соток, стоит земля в Киевской области в среднем до 10 тыс. грн за кв. м.
Наибольшим спросом пользуются экологически чистые территории с обязательным набором таких природных объектов, как речка (пруд, озеро) и лес. Желательна также хорошая транспортная развязка, наличие дорог с твердым покрытием, близость инженерных коммуникаций, объектов инфраструктуры. Этим отечественный потребитель отличается от зарубежного – там предпочитают тупиковые места для строительства домиков.
Все выше и выше
По данным компании SVдевелопмент, за период с 22 по 28 октября средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе продолжала расти, в пределах 0,97% ($55) до 5 747 доллара за одну сотку.
Если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% с $4 166 до $5 437, то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до $5 990 за сотку). Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано развитием инвестиционных проектов коммерческого и жилого назначения на загородном рынке, когда продавать землю уже никто не спешит.
Запрет на продажу наиболее востребованных категорий земли исключает разработку и применения легальных схем землеотвода, способствует развитию теневого рынка земли, приводит к бессистемному и нерациональному использованию имеющихся территорий. На сегодняшний день наиболее растространенные схемы – введение дополнительных территорий в административные границы населенного пункта, вблизи которого планируется строительство коттеджного городка. Для этого вносятся изменения в генеральный план районного центра или поселка, которые формируют структуру нового жилого образованимя. Другая схема – землеотвод и строительство коттеджных поселков на основании ранее созданных садовых обществ и дачных кооперативов. Однако тут есть своя особенность – это рекреационные территории, пригодные только для временного проживания, поэтому впоследствии возможны юридические сложности.
В то же время застройщики отмечают, что администрация области пришла к пониманию неизбежности строительства коттеджно недвижимости, былого противодействия уже не наблюдается. В то же время единой программы застройки пригорода нет, равно как и законодательной базы, нормативов отвода земли и строительства объектов данного формата.
