Бум столичной недвижимости продолжается, спрос и на покупку, и на аренду жилья и офисов остается стабильно высоким. Меня, киевлянку, просто поражает порядок цифр при определении цены той же аренды.
И периодически посещает мысль переквалифицироваться в квартирного рантье: ведь владелец любой жилплощади в Киеве или пригороде является потенциальным обладателем дохода, и немалого! Вопрос только в том, захочет ли он заниматься этим достаточно рискованным бизнесом. А почему бы и не подзаработать, если наблюдается одна интересная закономерность: общая неадекватность цен. Другими словами, если цены аренды даже "не крутой" недвижимости достигают полутысячи "зеленых", то после "наведения красоты" квартира может "прибавить" еще полстоимости.
Сто долларов за угол
Прежде чем перейти к нашей теме, позволим себе небольшое отступление. А именно: изучим "ресурсную" базу. Сколько же можно заработать на сдаче квартиры под проживание или офис?
Наиболее корректной будет формулировка: начиная от $100. Верхний предел нам неизвестен. Но и за "сотку" в столице можно снять только угол (даже не отдельную комнату), а уж стоимость отдельного жилья стартует от $400 в месяц. Причем найти такой вариант – великое счастье, несмотря на множество "но", как то: падающая на голову штукатурка, незакрывающиеся двери, полное отсутствие мебели и т. п.
Например, за $500 в месяц нам удалось найти только гостинку на Оболони, причем в ужасном состоянии. Маленькая квартирка в центре Киева стоит уже в три раза дороже. Аренда же трех- и четырехкомнатных квартир в престижных районах "тянет" до $10 тыс. Итак, в "квартирном" вопросе доминирующую роль играет размер жилья, его состояние и расположение (отдаленность от центра).
Что же касается сдачи квартир под офисы, то здесь вообще другой порядок начисления арендной платы. Считается, что фирмы – субъекты богатые и платить могут много. Для них главное – месторасположение, а уж ремонт они и за свой счет могут сделать. Так что для офисов, расположенных в престижном месте (10–15 минут до центра), цена стартует от $20 за квадратный метр и доходит до $40–50.
Прибавляем полстоимости
Теперь рассмотрим, как можно увеличить прибыль от сдачи в аренду. Конечно же, из трех факторов, названных нами выше (размер, расположение, состояние), коррекции подвергается только последний. И за его счет можно существенно увеличить свою "ренту".
Не так давно мой знакомый, имеющий двухкомнатную квартиру в начале улицы Сагайдачного и несколько лет сдававший ее под офис, расторг договор с фирмой-арендатором. Дело в том, что за эти годы цены изменились, и владелец, по понятным причинам, не хотел отставать от общей тенденции. Но, прежде чем пустить туда новых арендаторов, он решил обновить квартиру.
Сама по себе она не слишком велика – 60 квадратных метров. И престижного евроремонта в ней не проводилось. Но расположена она в таком месте, что до Майдана можно дойти пешком, причем за 15 минут. Поэтому тысяча долларов, которые платила фирма, были как бы компромиссным вариантом.
Прежде чем делать ремонт, хозяин узнал, что ценовая "вилка" для его района – $20–40 за "квадрат" в месяц. Однако, чтобы требовать сорок, надо позаботиться о том, чтобы подъезд был оборудован лифтом, кодовым замком и домофоном, а также был отремонтирован. В самой же квартире должны быть современные двери, оконные стеклопакеты, подвесные потолки, кондиционеры, паркет или, на худой конец, ламинат, современная сантехника.
Составив калькуляцию, хозяин квартиры понял, что полный евроремонт ему не потянуть, и занялся косметическим. Окна пришлось поменять: в старых домах центрального Подола они уже отслужили свое. А поскольку район пыльный и шумный, стеклопакеты так и просились туда. Пришлось нанимать мастеров, как, впрочем, и для замены сантехники (унитаза и раковины). Обои хозяин поменял сам, покупал довольно дорогие, немецкие, плотные и рельефные, потратил около $500. То, что нуждалось в покраске (двери и дверные проемы), покрасил тоже своими силами. По-хорошему, конечно, двери надо было заменить – эти морально устарели. Но, прикинув их стоимость, хозяин решил не напрягать свой бюджет и ограничился тем, что освежил цвет. В общей сложности ему пришлось вложить около $3 тыс.
Потом он занялся поиском новых съемщиков и через две недели сдал квартиру за $1700 (т. е. около $28 за метр). Естественно, устанавливать лифт и домофон не стал, поэтому на слишком высокую цену и не претендовал. Ремонт окупился за два месяца.
Под жилье – лучше посуточно
Что же касается квартир, сдаваемых под жилье, то существенный рывок в цене возможен только на престижных "участках" и при посуточной сдаче. Если же отремонтировать гостинку в спальном районе, то можно накинуть долларов до ста, едва ли удастся заработать больше.
Вероника Мазур, менеджер по бронированию компании Ukrapartments, считает, что для повышения стоимости аренды необходимы большие вложения. Специалист по недвижимости привела пример.
Двухкомнатная квартира на бульваре Леси Украинки сейчас сдается за $1700 в месяц. При этом она полностью отвечает евростандарту: евроокна, современные деревянные двери, обои под покраску, кожаная мебель, двуспальная кровать (это обязательно вне зависимости от количества проживающих), плита, встроенная в столешницу, джакузи, кондиционер в каждой комнате, встроенные шкафы, бойлер. До ремонта и "еврокондиции" ее сдавали за $1200, а вот обновление обошлось хозяевам в $50 тыс.
Несложный расчет показывает, что на то, чтобы ремонт окупился, понадобится 100 месяцев, т. е. более восьми лет. Поэтому Вероника советует сдавать такие квартиры посуточно. Конкретно эту вполне реально отдать в аренду за $110–120 в сутки. Если квартирой "заниматься", она может работать 28 дней в месяц (на уборку "между клиентами" тратится несколько часов). Таким образом, жилье может дать около $3 тыс. в месяц, и через полтора года после ремонта начнет приносить прибыль. И немалую! А работу, на которой вам заплатят три тысячи долларов, найти ой как не просто!
Подсказка при ремонте
Если для ремонта вы не будете прибегать к услугам дизайнера, воспользуйтесь следующими советами. Они, правда, иногда слишком профессиональные, но соль в них есть.
1. Создавайте квартиру как единую картину, а не набор комнат (так не годится: что ни комната, то произведение). В идеальной (а следовательно, и дорогой) квартире, как и в литературном произведении, должны быть завязка, кульминация, развязка и эпилог.
2. Передвигаясь по квартире, человек должен периодически, но стабильно попадать из спокойной зоны в эмоционально насыщенную. Ею может быть, например, коридор. И в нем выгодно расположить цветовой акцент, к примеру, неожиданно яркий красный цвет. Ведь там никто не будет ни спать, ни есть. Так вот, если вся квартира решена в спокойных тонах, то яркий цвет при передвижении будет дополнять их.
3. Шкафы с зеркальными дверями зрительно увеличивают квартирное пространство. Но учтите: если заложить зеркальный шкаф неправильно, например, расположить его в прямоугольной комнате вдоль узкой стены, то зеркала не расширят, а удлинят комнату. При входе в нее у человека возникнет чувство, что он попал в длинный узкий коридор.
4. Если в комнате устанавливают кондиционер, проследите, чтобы поток воздуха из него не попадал на кровать или рабочее место – человек будет простужаться.
5. В спальне должны быть плотные гардины, чтобы ни солнечный свет утром, ни свет уличного освещения вечером не мешал спать.
6. Если комната имеет форму узкого вытянутого "пенала", ее нужно разбить на две зоны снижением потолка. Попытка разгородить ее шкафом ни к чему хорошему не приводит – пространство у входной двери получается затемненным.
