Российский прозаик Антон Павлович Чехов (тот, что в очках с бородкой) умер мультимиллионером. Его состояние оценивалось по тем временам в $500 млн. А первые крупные заработки пришли после того, как стесненный в средствах писатель с расшатанным здоровьем вынужден был продать столичное жилье и перебраться в деревню.Причем денег на загородное жилье Чехову не хватало и пришлось занимать у друзей — банки тогда еще не кредитовали творческую интеллигенцию. В деревне он написал свои самые лучшие рассказы, а гонорары достигли запредельной величины — 40 коп. за строчку. И началось. Один рассказ за другим, поездки за границу и, как свойственно олигархам, поддержка политических партий. В данном случае — большевиков. Разбогатев, Чехов перебрался в Ялту, где купил дом, ставший его основной резиденцией. Сейчас, чтобы купить аналогичное имение в прибрежном райцентре с целебным климатом, нужно зарабатывать уже не прозой, а как минимум торговлей цветными металлами. Зато существует множество других городов, где недвижимость растет в цене быстрее, чем в Киеве, а местный колорит и персонажи легко ассоциируются с классическими произведениями.
Предположим, за свое творчество на основном месте работы вы заработали $100 тыс. или заняли у друзей (второй вариант предпочтительнее). В Киеве за такие деньги можно приобрести очень хорошую однокомнатную квартиру улучшенной планировки практически в центре или почти жилую двушку в мертвецки спальном районе. А потом эту недвижимость сдавать за $350-500 в месяц. За год заработаете минимум $4200 арендных и еще минимум $10-20 тыс. — виртуальных (благодаря росту цен на жилье). На каких-то 25% сумма увеличится, как два рассказа написать, и вместо сотни тысяч можно будет располагать уже $125 тыс., если надежным капиталовложением считать столичную недвижимость.
Но чем не капиталовложение недвижимость в другом городе? Скажем, на те же $100 тыс. можно купить четыре вполне приличных двушки в Нежине (есть такой районный центр в Черниговской области) и сдавать по $100—150 в месяц каждую, что в общем составит $400—600 ежемесячного дохода с ренты. А через год суммировать минимум $4800 арендных и стоимость еще одной подобной квартиры (минимальный прирост цены, который прогнозируют риэлторы в этом городе). Итого: 30% минимального прироста стартового капитала против 25% столичних, пишет realt.ua
Специальное исследование Ассоциации риэлторов Украины доказало, что города, до недавнего времени пребывавшие в малоподвижном состоянии, таковыми являются Кировоград, Херсон, Сумы, вышли из депрессии, благодаря чему средняя стоимость квадратного метра жилья в Украине составила $1369. Зашкаливает этот показатель только в столице и Одессе. Остальные областные центры в отрыве на $20-724.
Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины составил рейтинг цен на недвижимость крупных городов страны. «Несколько странным оказалось неожиданно низкое, 19-е место Донецка, — комментирует ситуацию председатель Комитета АСНУ Алексей Котенко. — Этот факт свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения: в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы, и цены на престижные квартиры довольно высокие. Но, как говорится, много бедных и мало богатых. Прослойка среднего класса незначительна, поэтому цены на жилье в небогатых районах занизили средний показатель Донецка».
В собственном специальном исследовании Личный счет не заметил ни малейшей нотки грусти в так называемых депрессивных районах. Спокойствие — не то что областному центру, а и районным — только снится. Скорее состояние затяжной тоски наблюдается в столице, где риэлторы утверждают, что у народа нет денег на неоправданно дорогое жилье. И тут впору задуматься об антидепрессантах. Вложения в недвижимость остаются самыми надежными, вот только выбрать ее нужно в правильном месте, скажем, в каком-нибудь областном центре. «Ипотечный климат очень изменился, — говорит директор ООО «Единая система недвижимости Кировоградщины» Александр Баранюк, — банки прямо за руки тянут, приглашая брать кредиты». Правда, получить фантастические прибыли (к примеру, в 2005 году этот показатель составил 120%) не удастся, но все же 15-20% годовых гарантированы даже в городах-миллионниках. В некоторых регионах специалисты прогнозируют 25-50% годовых. Алексей Котенко считает, что в жилую недвижимость на первичном рынке инвестировать лучше всего в развитых городах — Киеве, Одессе, Севастополе, Днепропетровске. Вывод Личного счета смелее: выгодно вкладывать во вторичку (первичный рынок для более резкого скачка адреналина) самых тихих, едва оживающих городов. Конечно, мы согласны с Андреем Загоруйко, генеральным директором хмельницкой компании «А-Лекс», в том, что предварительно нужно изучить ситуацию в городе и выбрать надежное агентство недвижимости, которое на доверительных соглашениях возьмется вести ваш инвестиционный проект. В связи с тем, что для лечения запущенного депрессивного состояния подходит не любой город, Личный счет попытался определить, какие места обладают наиболее финансово-целебным климатом. Мы сознательно исключили из круга поиска города-миллионники и Автономную республику Крым, на особый климат которой влияет северный атмосферный фронт, что требует отдельного специального исследования.
Чернигов
(ожидаемый рост — 5-10% в год)
Говорят, в последние год-полтора в Чернигове стремительно растут цены на жилье. В ходу хрущевки и квартиры улучшенной планировки. Если в начале прошлого года за трехкомнатную хрущевку в центре города давали $30 тыс., то сейчас за нее просят $45 тыс. За дефицитные однокомнатные квартиры улучшенной планировки сегодня готовы платить $35 тыс., тогда как в начале 2006 года они стоили $22 тыс. К тому же активно ведется строительство новых домов, покупку квартир в которых охотно кредитуют банки. Интересно, что кредит можно получить за один-два дня. Приятели, решившие купить квартиру в новостройке, утром принесли все необходимые документы, а вечером уже получили кредит в одном из филиалов не очень популярного в столице банка. Но, как говорит директор АН МКТ Александр Панасюк, рынок недвижимости подвержен слухам, поэтому не стоит обольщаться. «Цены растут на 5-10% в год, — говорит Александр, — со всплесками и периодами затишья, и не исключено, что этот год будет не таким бурным, как прошлый».
Сумы
(ожидаемый рост — 10-20% в год)
На первый взгляд ситуация на рынке недвижимости Сум мало отличается от других городов. «Цены растут в среднем на 1,8-3,5% в месяц, — говорит руководитель VIP-отдела АН «Сумская недвижимость» Елена Шульга. — Самый большой рост цен — на однокомнатные квартиры, до 50%». По словам риэлтора Галины Верещаги, с прошлого года ажиотажный спрос наблюдается на квартиры в новостройках. Их цена на вторичном рынке достигает $3,2 тыс. за кв. м. В АН «Сумская недвижимость» отмечают, что на первичном рынке не пользуются спросом квартиры площадью более 80 кв. м в домах среднего класса, где за квадрат просят $630-670. «В дефиците вторичное жилье стоимостью $35-40 тыс., — говорит Елена Шульга, — это цена максимально возможного займа в нашем регионе». За такую сумму можно найти даже 3-комнатную квартиру. Однако специалисты прогнозируют, что весной за такую сумму можно будет купить лишь 1- и 2-комнатные в старых домах и «чешки», в апреле цены могут подскочить на 10-15%. Второй резкий скачок цен (до 20%) может произойти осенью.
Луганск
(ожидаемый рост — 15-25% в год)
В этом городе цены начали расти лишь два года назад. Согласно данным АН «Квартал», только за прошлый год однокомнатные квартиры в центре подорожали в три раза: $40 тыс. на конец 2006 года против $13 тыс. в 2005-м. По наблюдениям луганских риэлторов, их город — самый перспективный для инвестиций в недвижимость. «Цены на квартиры растут рывками, — рассказывает директор АН «Квартал» Алла Скрипка, — иногда за один месяц жилье дорожает на 25%. В основном это касается однокомнатных квартир — только за одну неделю января спрос на них увеличился в два раза, что сразу же отразилось на ценах». Первичное жилье не компенсирует дефицит на вторичном рынке. По словам Аллы Скрипки, первичка только начала появляться, дома не очень интересной планировки, к тому же покупатели не видят готовых, законченных объектов». Цены на первичном рынке относительно стабильны, например, в одном из наиболее интересных проектов квадратный метр продают за $1100. В обозримом будущем, по прогнозам специалистов, стоимость квартир увеличится прежде всего на «доступной» вторичке. «Весной активизируется индивидуальное строительство, в связи с чем повышенным спросом будут пользоваться земельные участки с коммуникациями и развитой инфраструктурой», — уверена Алла Скрипка.
Николаев
(ожидаемый рост — 10% в год)
Николаевские квартиры дороже столичных?! В начале 1990-х такой ажиотаж на рынке недвижимости города спровоцировали киевляне, напуганные последствиями чернобыльской катастрофы. Сегодня тоже на первичном рынке города, наряду с местными компаниями, жилье предлагают и киевские.
В городе 200 новых домов разной степени готовности, самый дорогой «элитный» квадрат стоит $1 тыс., самый дешевый — «социальный» — $600. Если до недавнего времени первичка почти отсутствовала, то в скором будущем предложения вторичного рынка могут пополниться на 25-35%. Хотя, по оценкам директора АН «Млечный путь» Петра Мойсола, динамика цен на недвижимость Николаева не будет отличаться от столичной — рынок родного города он считает более привлекательным для инвестиций.
Херсон
(ожидаемый рост — 20-48% в год)
Это самый настоящий город-памятник Н. С. Хрущеву. Именно хрущевки задают тон на херсонском рынке недвижимости. Хотя цена однокомнатных квартир в городе колеблется в зависимости от района и дома в пределах $500-1000 за кв. м, квадрат в однокомнатной хрущевке оценивают в $1,5 тыс. За такие деньги тут можно купить и трехкомнатную сталинку. «Самые дефицитные квартиры — однокомнатные улучшенной планировки, расположенные в центре», — рассказывает аналитик агентства «Изумруд» Анна Ларченко. Например, в январе за $27-28 тыс. можно было купить 1- или 2-комнатную квартиру в центральном районе, тогда как еще год назад 2-комнатная была дороже на $2,5 тыс. Кроме того, в центре есть предложения и на первичном рынке. Строится на весь город 8-10 домов, но цена за квадратный метр стартует от $1 тыс. «Цены растут по-разному, в среднем на 2-4% в месяц», — комментирует аналитик. Вероятнее всего, такой ситуация будет оставаться и в ближайшие месяцы.
Кировоград
(ожидаемый рост — 20-40% в год)
Пожалуй, лучшие времена для смелого инвестора в этом городе заканчиваются: если за 2005 год цены на недвижимость Кировограда выросли на 120%, то за минувший — всего на 39%. Только за декабрь прошлого года однокомнатные, по данным АН «Единая система недвижимости в Кировограде», подорожали на 7,05%.
«Больше всего выросли в цене двухкомнатные квартиры — на 41%, — констатирует Александр Баранюк, — а трехкомнатные подорожали на 31,2%». На первичке купить практически нечего — только-только началось строительство нескольких домов, и, по словам Александра Баранюка, в свободной продаже пока ничего нет. Зато вторичный рынок показывает стабильный рост цен, темпы которого сложно предугадать, но надежд на снижение или приостановление динамики нет.
Полтава
(ожидаемый рост — 15-25% в год)
«Караул!!!» — готовы кричать полтавские риэлторы. Местное население не успевает за пришлыми покупателями — полтавский рынок недвижимости практически оккупирован жителями столицы. «Киевляне активно скупают недвижимость в Полтаве, — рассказывает директор АН «Центральное» Ольга Гапчук, — иногда переплачивают втридорога, стараются выкупать квартиры целыми площадками, поэтому цены поднимаются даже в период зимнего затишья». Еще в начале декабря
3-комнатную хрущевку в прицентральном районе можно было купить за $18 тыс., а после новогодних праздников цена поднялась до $21 тыс. И то ли еще будет! Прогнозировать рост цен полтавчане не берутся, уверены только, что понижения или обвала на рынке ждать не стоит.
Винница
(ожидаемый рост — 5-10% в год)
Спекуляции на недвижимости не чужды винничанам. Все свободные средства они вкладывают в оригинальный бизнес: выкупают жилье в центре на первых этажах (по $1 тыс. за кв. м) и выводят из жилого фонда. «Квадратный метр в нежилом фонде дороже в 1,5-2 раза», — объясняет исполнительный директор АН «Стиль Эстейт» Наталья Бондарчук. Надеяться на такую же прибыль можно только при быстрой перепродаже квартиры, и то, как говорит Наталья, не всегда. На рынке квартир, по ее прогнозам, цены начнут расти с конца марта. До лета жилье подорожает на 5%. Причем вторичка и первичка будут дорожать синхронно.
Черкассы
(ожидаемый рост — 20-25% в год)
Инвестирует в черкасские квартиры исключительно коренное население. По словам специалиста АН «Март» Михаила Моторного, первичка не так интересна для инвестиций, как вторичка. «Застройщики неохотно принимают 100% платежи за строящееся жилье и скрепя сердце продают на разных этапах строительства», — говорит он. На ценовой климат вторички новые дома влияния не оказывают, потому что большие дорогие новые квартиры малоликвидны. Рентабельнее всего в Черкассах продавать, а не сдавать в аренду жилье. Даже квартира-офис не может оправдать больших ожиданий, потому что в дефиците большие коммерческие площади. Но стабильный рост на 20-25% в год при условии относительного спокойствия в стране черкасскому рынку квартир гарантирован.
Житомир
(ожидаемый рост — 15-25% в год)
Здесь можно закладываться на медленное, но уверенное повышение цен. В дефиците, по словам риэлтора АН «Престиж-Центр» Натальи Исфаровой, 1-комнатные квартиры улучшенной планировки. И пока на первичке предложений немного, неудовлетворенный спрос будет подогревать цены, по прогнозам заместителя директора АН «Гарант» Жанны Муляр, на 1-2%, а Наталья Исфарова считает, что к лету стоимость метра повысится на 10%.
Ровно
(ожидаемый рост — 15-25% в год)
Трудно логически объяснить, почему цены на вторичку, хоть и медленно, но все-таки уверенно растут. Предложений на первичке очень мало, но к марту застройщики цены повысили с $680-840 до $930 за квадрат. По мнению директора АН «Кадет СВС» Андрея Андрущенко, цены на жилье в Ровно уже достигли пика. Согласно его прогнозам, вторичка будет прибавлять по 1,5-2% ежемесячно, если вновь не грянет буря. Будь Андрей киевлянином со свободными $20-30 тыс., деньги в покупку ровенского жилья вложил бы только в крайнем случае, и то через три месяца попытался бы квартиру продать. За год на покупке и аренде 2-комнатной квартиры с евроремонтом и полным комплектом мебели (стоит около $60 тыс.) можно заработать $15-17 тыс. Рентабельнее выкупить поближе к центру квартиру на первом этаже (в среднем $1 тыс. за кв. м) и вывести ее из жилого фонда ($3-4 тыс. за процедуру), чтобы потом продать под офис (цена до $4 тыс. за кв. м) или сдавать какой-нибудь фирме (аренда 1 кв. м — $30, коммунальные услуги оплачивает арендатор). Самое время, считает Андрей, интересоваться недвижимостью в Беларуси, конечно, предварительно изучив ее законы.
Луцк
(ожидаемый рост — 14-24% в год)
Тут в первую очередь ценится качество жилья. Как объяснили в Волынском агентстве недвижимости, разделения по районам в городе нет — только по категории жилья. Самые дорогие квартиры — многогабаритные, за которые просят от $56 до $220 тыс. Даже в новострое класса «элит» квартира стоит дешевле — от $32,5 тыс., правда, без отделочных работ. Хоть и держится продажа квартир в Луцке на плечах местного населения и гастарбайтеров, которые, по словам главы правления ЗАО «Волынское агентство недвижимости» Валерия Мусийчука, покупают жилье в основном для своих детей, все же за прошлый год цены выросли значительно. На первичке рост составил 33-54%, на вторичке — 24-35% без значительных поправок на количество комнат и возраста дома. Согласно прогнозам Волынского агентства недвижимости, в ближайшие 2-6 месяцев цены на вторичном рынке поднимутся на 7-12%.
Хмельницкий
(ожидаемый рост — 10-20% в год)
На примере этого города можно понять, что же такое рентабельность. По подсчетам генерального директора компании «А-Лекс» Андрея Загоруйко, если купить в Хмельницком квартиру и сдавать ее в аренду, то затраты окупятся через 22 года. По-настоящему перспективно превратить квартиру в офис. Одно и то же помещение в жилом доме в центре оценивается с разницей в 50-100%. Можно попытать счастья на первичке. В Хмельницком хоть и немного строят (в основном дома на в 5-9 этажей), но уже на стадии фундамента выкупается практически весь дом (в среднем по $600 за кв. м), а через 1,5-2 года квартира-полуфабрикат потянет на $1 тыс. за метр.
Тернополь
(ожидаемый рост — 15-30% в год)
За прошлый год недвижимость Тернополя подорожала на 30%. «Цены будут расти, несмотря на высказывания экспертов о возможном обвале рынка», — рассуждает заместитель директора АН «Яворина» Анатолий Венгринович. Сейчас пользуются спросом квартиры без ремонта, ведь они дешевле. И если на вторичке в дефиците 1- и 2-комнатные, то на первичке предложений достаточно. Примечательно, что интересуются жилой недвижимостью в основном коренные жители. Клиенты из других городов пока претендуют на владение коммерческими квадратами.
Черновцы
(ожидаемый рост — 20-50% в год)
Здесь, как в Багдаде, все спокойно. В равноотдаленном от городов-миллионников (600 км и до Одессы, и до Киева) областном центре давно сложились свои правила игры на рынке недвижимости. И кажется, никто их не может нарушить. Разве что в очередной раз ценовое цунами разразится над столицей, и волны докатятся до Черновцов. «Основные покупатели недвижимости — жители города, — говорит директор АН «Ваш Ковчег» Сергей Босовик, — которые просто улучшают свои жилищные условия, переезжая из меньших квартир в большие». По прогнозам Сергея Босовика, в ближайшие полгода эта тенденция не изменится: «Цены на квартиры поднимаются плавно, в среднем на 2% в месяц, и подскакивают одновременно со столичными. Быстрее дорожают квартиры нового фонда, иногда до 5% в месяц». «Динамика цен будет зависеть от принятия судьбоносных законопроектов, — говорит директор АН «Замок» Виталий Арифов. — Если обойдется без законодательных потрясений, то в этом году будет расти спрос на новостройки и «чешки». А пока черновицкие АН атакуют граждане Германии, Польши и Молдовы. По словам Сергея Босовика, иностранцы готовы отдавать любые деньги, но не за недвижимость, а за земельные участки, на которые пока распространяется действие моратория. Ажиотаж вокруг земли, коттеджей с участками и 2-4-квартирных домов прогнозируется среди наших земляков, и, как замечают в Черновцах, не без участи киевлян.
Ивано-Франковск
(ожидаемый рост — 10-15% в год)
Решившись обзавестись недвижимым имуществом в городе легендарного поэта, нужно быть готовым к встрече с капиталами львовян, тернопольцев, в чем-то даже соглашаться с их условиями. Вполне вероятно, что в Ивано-Франковске скоро будут платить за жилье не меньше, чем в соседнем Львове. Хотя, как говорит директор АН «Тонус» Николай Тарасюк, какие-либо прогнозы делать сложно, даже на ближайшие месяцы. А все потому, что высокий спрос на квартиры в городе может быть перекрыт предложениями в новостройках. Пока на вторичке новострой погоды не делает, самый большой спрос наблюдается на 2-комнатный «сырец» — квартиры в новом доме без отопления, сантехники и внутренних дверей ($600-900 за кв. м). По сведениям Николая (и Личного счета), в черте Ивано-Франковска за пару лет вырастут целые массивы жилья разного класса. «Цены либо удержатся, либо вырастут максимум на 10 —15% в год», — считает Николай.
Ужгород
(ожидаемый рост — 10-15% в год)
Самые красивые дома, по мнению многих, расположены именно в этом городе. Тут сохранились целые улочки, застроенные старословацкими особняками с роскошными квартирами, фасадами и видами из окон. Эти квартиры стоимостью $150-200 тыс. в дефиците, за квадрат просят от $1000. Но, как говорит директор АН «Влади» Владислав Ришко, особым спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры: «Многие переезжают жить в город, предпочитая небольшие квартиры, экономя на коммунальных платежах». И хотя в 2006 году вторичка подорожала на 25%, в 2007-м, по мнению Владислава, тенденция роста изменится: «Вторичный рынок для Ужгорода немного перегрет, цены на хрущевки завышены, а такое жилье себя уже изживает». Однако первичный рынок не спешит с предложениями, хоть и дорожает новопостроенный квадратный метр на 10-15% в год, новые квартиры в продаже практически отсутствуют.
http://zakyiv.com
Підписуйтесь на Житомир.info в Telegram
