21 вересня 2020, 03:28 Житомир: °C
Микола Приставський
юрист, еколог

Збереження офісу, магазину або складу в умовах карантину

Питання збереження офісу, магазину або складу постає для орендарів, які у зв'язку з карантином не мають змоги сплачувати орендну плату. Прострочення оплати за оренду може потягнути за собою розірвання договору орендодавцем та нарахування штрафних санкцій.

Якщо ваше приміщення неможливо використовувати за призначенням внаслідок карантинних заходів, домовтеся з орендодавцем про зменшення або скасування орендної плати та скасування штрафних санкцій.

Перш за все уважно вивчіть ваш договір оренди, адже деякі питання можуть бути врегульовані договором інакше, ніж в законі. Свобода договору означає, що сторони можуть врегулювати відносини на свій розсуд, якщо закон не встановлює певні норми, як імперативні.

Юрист допоможе вам розібратися, які положення вашого договору можуть спрацювати на вашу користь. До того ж, важливо не порушити процедури встановлені договором (наприклад строки повідомлень), щоб не втратити можливості захисту своїх інтересів з формальних підстав.

Незалежно від положень договору, відносини сторін регулює і закон.

Про повне звільнення від орендної плати може йти мова лише у випадках, передбачених статтею 762 Цивільного кодексу - коли орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Закон №540 передбачає, що з моменту встановлення карантину і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу. Але таке формулювання по суті не змінює положень статті 762 ЦК і не зобов'язує орендодавця звільнити орендаря від орендної плати на період карантину. Ця норма лише констатація того, що карантин може розглядатися як обставина, що створює неможливість використання майна та підставою для звільнення. Але лише в тому випадку, коли карантин дійсно унеможливлює використання майна.

Якщо орендодавець не погодиться з тим, що внаслідок карантину орендар був позбавлений можливості використовувати майно, тоді спір буде вирішуватися судом. В такому разі орендарю доведеться доводити суду неможливість використання майна. Довести це буде простіше у разі наявності прямої заборони на роботу “карантинною” Постановою КМУ, і дуже непросто - у разі, якщо ви добровільно перейшли на дистанційну роботу.

І навіть у випадку прямої заборони дискусійним буде питання чи мало місце використання орендованого приміщення, коли там зберігалося майно орендаря, чи складські запаси.

В тих випадках, коли заборони не було, аргументом можуть бути обмеження в роботі громадського транспорту, але суд буде прискіпливо вивчати - чи всі працівники не мали можливості добиратися на роботу, чи міг роботодавець забезпечити їх доставку на роботу службовим транспортом, чи орендованим транспортом або через грошову компенсацію таксі. Тож такі спори будуть непростими.

Інша, більш реалістична альтернатива - це зменшення орендної плати. Підставами для цього може бути:

  • норма про зміну договору внаслідок зміни істотних обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК)
  • норма про право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (частина 4 статті 762).

На яку саме суму просити зменшення орендної плати закон не пояснює, отже орієнтуватися треба на ті фактори, які спричинили зменшення можливості користування майном і ту міру, в якій така можливість зменшилася. Іншими словами - що саме змінив карантин у вашій роботі, наскільки це зменшило використання майна, яким є ваше обгрунтування пропорцій зменшення орендної плати.

Розрізняйте обов'язок зі сплати орендної плати та штрафні санкції за договором. Вище йшлося про підстави зменшення орендної плати або повного звільнення від неї.

Якщо договором передбачені штрафні санкції, тоді слід шукати підстави для звільнення від відповідальності за порушення договору. Такою підставою, звісно, є форс-мажорні обставини, тобто обставини непереборної сили. На практиці існування таких обставин треба підтвердити сертифікатом Торгово-промислової палати, який хоч і не є виключеним і єдино можливим доказом, проте йому суди віддають перевагу. До речі, договором може бути передбачено й інші способи підтвердження форс-мажору, тому читайте договір.

Сертифікат можна отримати лише за умови, що карантин є безпосередньою причиною і непереборною силою, яка робить неможливим виконання вами певного зобов'язання перед певним контрагентом. Тут треба розуміти і формальний підхід, який зустрічається на практиці, а згодом в суді - грошове зобов'язання може бути виконане до тих пір, поки працюють банки та існують гроші. А відсутність грошей суди часто не вважають підставою для порушення зобов'язання. Не будемо давати оцінку такій судовій практиці, але слід також знати, що навіть сертифікат про форс-мажор може не переконати суд в тому, що є підстава для звільнення від відповідальності за виконання зобов'язань, адже це лише один з доказів, які суд на свій розсуд може прийняти або не прийняти, надати йому будь-яку оцінку.

Не поспішайте спалювати мости і намагайтеся до останнього врегулювати відносини із орендодавцем мирним шляхом, оформивши ваше спільне win-win рішення письмовою угодою. не забувайте про те, що існує багато варіантів взаємовигідних домовленостей, серед яких і відстрочення чи розстрочення орендної плати, компенсація частини оренди бартером чи послугами, пропорційне часткове зменшення з поступовим “реверсом” в майбутньому.

Якщо домовленості досягти не вдалося, а сплачувати оренду немає ніякої можливості, тоді ваше завдання - збирати докази для можливих майбутніх судових процесів:

  • ваше листування з орендодавцем, яке слід вести максимально грамотно та обережно, із залученням юристів;
  • ваше листування з покупцями, замовниками, яке підтверджує, що ваша неспроможність виконувати зобов'язання викликана порушенням зобов'язань інших контрагентів внаслідок карантину, а ви доклали всіх зусиль, щоб цьому запобігти;
  • дані вашого бухгалтерського обліку;
  • документи та рішення органів влади про введення карантинних обмежень.

Подбайте про те, щоб у разі розірвання договору оренди ваше майно не опинилося на вулиці, перевірте який порядок дій при розірванні договору передбачено у самому договорі.

У відносинах зі своїми постачальниками контролюйте строки виконання зобов'язань і не допускайте накопичення дебіторської та кредиторської заборгованості. Особливу увагу приділіть довгостроковим проектам, можливо ці договори слід переглянути, адже ваша робота може в майбутньому не знадобитися замовнику у зв'язку із кризою, або він просто не зможе її оплатити з тієї ж причини. Тому закрийте Актами і оплатами вже виконану роботу.