В Житомире оживился рынок недвижимости. Об этом рассказывал в интервью председатель общественной организации «Житомирская Риэлтерская Палата» Валерий Зайченко.
- Валерий Васильевич, главный вопрос - что происходит сейчас с рынком недвижимости в Житомире?
- За последние полгода покупательный спрос вырос на 15-20 %. Это очевидный тренд. Объясняется подъем рынка политическими и макроэкономическими факторами в стране. Первое - события на востоке Украины, которые вызвали приличную миграцию населения в наш город, что увеличило спрос на жилье. Второе – экономика: изменение курса гривны по отношению к доллару. Другими словами, резкое обесценивание национальной валюты, падение доверия населения к банковской системе. Следствием этого стало то, что люди начали в экстренном порядке снимать депозиты в гривне (помните, какой ажиотаж был на снятие депозитов в конце февраля - начале марта?) и вкладывать деньги в недвижимость, считая это безопасным способом сохранения своих сбережений. Ну и последний фактор имеет хронический характер – дефицит востребованного жилья (1-2-комнатные квартиры). Такого жилья было мало и еще уменьшилось. Ведь многие, испугавшись возможных катаклизмов в стране, сняли с продажи то, что планировали продать раньше. В результате - такие предложения сократились примерно на 30%.
- И что? Спрос прилично опережает предложение?
- Можно так сказать, особенно, на наиболее востребованное жилье. 1-2-комнатных квартир на средних этажах мизер в сравнении с тем, что необходимо рынку. Вот вам пример: по улице Ивана Богуна была введена в эксплуатацию жилая новостройка. И долгое время квартиры в этом доме слабо покупались, он просто стоял. А за лето этого года там остались не купленные только верхние этажи. По улице Бородия в строящемся доме продаются квартиры, которые еще не построены. Жилье покупается в «сыром» виде: бронированная дверь, пластиковые окна, автономное отопление. Все остальное (штукатурка, туалет, ванная, газовая плита прочее) люди собираются делать потом. Хотя выливается это в приличные суммы. Около $10 тыс. надо, чтобы скромно доделать 1-комнатную квартиру, на «двушку» - до $15 тыс.
- А что с ценами: понизились, или повысились?
- Цены, практически, не изменились, за исключением 3-4- комнатных квартир, которые подешевели за последние полгода примерно на 5-6%. В основном же, стоимость жилья в городе держится на уровне 1 тыс. дол. за квадратный метр.
- Какова конъюнктура рынка коммерческой недвижимости?
- Сразу отмечу, что это довольно сложный сегмент рынка. Здесь менее идет движение. Причина в том, что объекты недвижимости были куплены на кредитные деньги. Поэтому снизить цену в этом сегменте - значит в ущерб себе, или даже остаться должным банку. В тоже время и на этом рынке наблюдается некое движение. Покупатели спрашивают, прицениваются, видимо, сопоставляют. Словом, видно, что происходит мониторинг рынка. Кто интересуется коммерческой недвижимостью в Житомире? Покупатели из разных регионов, в том числе, с востока Украины. Предприниматели оккупированной части Донбасса перемещают свою деятельность в более спокойные регионы, ищут помещения под разные виды бизнеса, в том числе, для размещения больших производственных мощностей. Так что у Житомира есть шанс получить новые предприятия, а стало быть, новые рабочие места.
- Последний сегмент - рынок аренды. Что с ним происходит?
- На сегодняшний день это самый активный рынок. Импульс предала, опять-таки, миграция с востока страны. Людей расселяли куда могли. И сегодня государственные и коммунальные пансионаты, гостиницы прочее, полагаю, заполнены на 100% переселенцами. Кроме того, начался новый учебный год, съехались студенты, значит, появился дополнительный импульс роста спроса на аренду жилья. В итоге, цены выросли (на 1-комнатную квартиру в пределах 200-300 грн.), квартиры просто «улетают», практически, за считанные часы, комнат в общежитии вообще нет.
- Нынче трудно делать прогнозы, но все же, что может быть с рынком недвижимости в ближайшие месяцы?
- Все зависит, опять-таки, от политической ситуации в стране и курса доллара. Если дело дойдет до широкомасштабной войны с Россией, чего очень не хочется, если боевые действия не ограничатся востоком страны, если линия фронта будет смещаться на запад, тогда может начаться миграция населения центральной Украины в западном направлении (но такой сценарий маловероятен). В таком случае, разумеется, недвижимость в нашем регионе будет дешеветь. Может дойти и до обвала рынка, что сейчас наблюдается в городах Донбасса. Например, в Донецке теперь очень сложно продать 1-комнатную квартиру за $10-15 тыс., в то время, когда до боевых действий такое жилье стоило там $30-40 тыс. Ну, а если в Украине воцарится долгожданный мир? Тогда важным фактором остается поведение национальной валюты. Если гривна будет дальше девальвировать, если, к примеру, курс будет $1 к 18 грн., тогда, теоретически, цены должны снизиться. Но это только теоретически. Первая половина текущего года показала, что рынок недвижимости зависит не только от курса валюты. Ведь весной- летом гривна просто обвалилась по отношению к доллару, но цены, практически, не изменились.
- И последнее, как сейчас происходит оценка жилья? Ведь эта деятельность менялась, только не понятно, в какую сторону: лучшую или худшую?
- Действительно оценочная деятельность за последние полгода претерпела изменение. Вначале внедрили, так называемую, новую оценку (через Киев, где существуют совсем иные, чем в Житомире цены решения вопросов), что обернулось значительным подорожание платы за данную услугу и увеличением сроков ее выполнения - до 10 дней. Это, разумеется, вызвало возмущение и негодование продавцов. С конца августа ситуация на рынке оценки изменилась в лучшую сторону. Начали работать старые оценщики. Стоимость услуг снизилась до 400-500 грн. Время выполнения заказа сократилось до двух дней. Завершая, хочу напомнить о дополнительных расходах при покупке - продаже недвижимости, ибо об этом очень часто забывают, а потом возникают спорные моменты между покупателем и продавцом. Так вот, оценка объекта недвижимости, оформление, налоги - это на сегодняшний день еще плюс 10-11 тыс. грн. в среднем.
Сергей Ткачук для Житомир.info
