1. Що насправді означає чинний мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення? Що конкретно пропонується законодавцем, окрім скасування тимчасової норми про заборону продажу, дію якої кожен рік продовжували?
Чинний мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення регламентований частиною 15 перехідних положень Земельного кодексу України, відповідно до якого не допускається до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення купівля-продаж (а також іншим способом відчуження і зміна цільового призначення) певних видів земель, а саме:
1) землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності;
2) земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
3) земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства;
4) земельні частки (паї).
Саме на ці види земель розповсюджується мораторій, який, по суті, є механізмом обмеження цивільного обороту зазначених вище земель.
При цьому є виключення, які також встановлені Земельним кодексом. Так, мораторій не розповсюджується на передачу зазначених видів земель у спадщину, обміну (міни) відповідно до ст. 371 Земельного кодексу, вилучення для суспільних потреб та зміни цільового призначення з метою надання інвесторам для здійснення діяльності за угодами про розподіл продукції.
Запропонована ж земельна реформа, на відміну від скасування норми, якою запроваджено мораторій, є сукупністю новел, які суттєво вплинуть на зміст земельних правовідносин загалом.
В даному випадку варто зазначити, що реформа, по-перше, вплине на власників паїв, які зможуть в повній мірі розпоряджатися своєю землею, а це основа права власності (встановлено Європейським судом з прав людини в рішенні від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України»).
По-друге, реформа матиме значний вплив на ділову активність в аграрному секторі економіки України та надасть новий поштовх у розвитку галузей агропромислового комплексу.
Скасуванням однієї-єдиної норми перехідних положень Земельного кодексу України неможливо запустити дієвий та прозорий ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні.
Саме тому, проведенням комплексної земельної реформи законодавець ставить крапку в питанні рудиментарного мораторію та запроваджує правові підвалини майбутнього цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення.
2. Хто зможе купити і продати землю? Яку саме (якщо це пай посередині поля)? Чи захищені права орендарів, які зараз обробляють чужу землю?
Законопроектом № 2178-10 в редакції до другого читання передбачено 5 груп суб'єктів, які матимуть змогу набувати право власності на землю, а саме:
1) громадяни України;
2) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
3) територіальні громади;
4) держава;
5) банки. Але щодо набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення банками встановлені певні обмеження. Це можливо лише в порядку звернення стягнення на такі землі як на предмет застави і при цьому банк зобов'язаний відчужити такі землі на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам (учасниками в яких є іноземці та/або особи без громадянства та/або іноземні юридичні особи) забороняється придбавати корпоративні права (частки в статутних капіталах, акції, паї, членство тощо) в юридичних особах, які мають у власності землі сільськогосподарського призначення, але зазначену заборону може бути скасовано у разі схвалення відповідного рішення на референдумі.
Враховуючи, що земельна реформа передбачає повне скасування наявного мораторію, після набрання чинності законопроектами буде можливо купувати і продавати землі сільськогосподарського призначення (в тому числі для товарного сільськогосподарського виробництва, земельні частки (паї) тощо), при цьому законопроектами передбачаються відповідні порядки відчуження для земель комунальної та державної форми власності.
Варто додати, що редакція законопроекту № 2178-10 до другого читання, як і попередня редакція, містить в собі норми, які забезпечують переважне право діючих орендарів на придбання земель сільськогосподарського призначення, у разі, якщо орендодавець матиме намір продати свою земельну ділянку, а також право постійних користувачів на викуп земельних ділянок за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких ділянок, що є дієвими механізмами захисту прав зазначених суб'єктів.
3. Які обмеження встановлені для цього ринку (коло покупців, допустима площа придбавання, залучення коштів для купівлі, використання землі, контроль за належним господарюванням)?
Законодавець пропонує внести зміни, які стосуються обмежень по кількості землі сільськогосподарського призначення, яка може належати одному суб'єкту (фізична або юридична особа) - не більше 10 тисяч гектарів в одні руки.
Окрім цього передбачені норми, відповідно до яких розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за правочинами (наприклад договір купівлі-продажу) будуть проводитись виключно в безготівковій формі, а у разі відсутності у покупця документів, що підтверджують джерела походження коштів (або інших активів, за які набувається право власності на землю), набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення не допускається. Зазначені норми, безперечно, надають змогу забезпечити прозорість розрахунків між сторонами, а також уберегти продавців від недобросовісних покупців.
Також законодавцем передбачено коло осіб з восьми груп суб'єктів, яким за будь-яких умов (навіть у разі позитивного рішення на референдумі щодо надання іноземцям права на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення) заборонено придбавати землі сільськогосподарського призначення (зокрема юридичними особами з учасниками-нерезидентами щодо земель, що розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України, юридичними особами, учасниками яких є представники держави-агресора або держави-окупанта, юридичними особами, що перебувають під контролем осіб, які зареєстровані в державах, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом відповідно до списку Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) тощо).
4. Які запобіжники встановлені для запобігання можливому обходу запроваджуваного механізму продажу?
До основних запобіжників відносяться інститути досудового та судового оскарження, за допомогою яких заінтересовані сторони або органи державної влади мають змогу визнавати правочини, які порушують норми законодавства недійсними та відновлювати порушений стан правовідносин.
Окрім цього, законодавцем передбачено й прямі норми, направлені на запобігання порушення встановлених «правил гри».
Наприклад, в законопроекті № 2178-10 встановлено, що у разі порушення норм законодавства щодо граничної площі земель, які можуть перебувати в руках однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує визначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду.
5. Як ви вважаєте, яка доля чекає на сільськогосподарські землі, які знаходяться в постійному користуванні державних сільськогосподарських підприємств?
В 2019 році парламентом та урядом України здійснені певні кроки в цьому напрямку, а саме скасовано Закон України від 07.07.1999 № 847-XIV, який містив перелік об'єктів державної власності, які не підлягали приватизації. До цього переліку входило близько 75 державних сільськогосподарських підприємств, зокрема радгоспи, проектно-розвідувальні станції, дослідні станції.
Також, урядом здійснюється аудит ефективності використання сільськогосподарських земель державними сільськогосподарськими підприємствами, в тому числі, які відносяться до сфери управління Мінекономіки, Національної академії наук України та Національних галузевих академій наук.
Варто додати, що існує думка частково надати землі, які знаходяться в постійному користуванні неефективних державних сільськогосподарських підприємств у приватну власність працівникам, у межах норм безоплатної передачі земельних ділянок, передбачених статтею 121 Земельного кодексу України, а частину реалізувати через електронні аукціони.
Таким чином, скоріш за все сільськогосподарські землі, які знаходяться в постійному користуванні державних сільськогосподарських підприємств будуть приватизуватись, але про порядок здійснення цього процесу говорити поки що передчасно.
6. Набуття змінами чинності: важливе у перехідний період; можливість референдуму; земельний кадастр.
Законопроект щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення набирає чинності з 1 жовтня 2020 року, але необхідно чітко розуміти, що законопроект № 2178-10 - це верхівка айсбергу. Земельна реформа не обмежується законопроектом щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення.
В перехідний період важливим є прийняття й інших законопроектів з пакету земельної реформи, які стосуються, зокрема, дерегуляції земельних відносин та встановлення взаємозв'язку між державними реєстрами під час вчинення правочинів із землею, встановлення порядку реалізації земель державної та комунальної форм власності, передачі права розпорядження державними землями місцевим громадам. Також, важливим є забезпечення технічної реалізації інформаційної взаємодії між державними реєстрами, в тому числі між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, Державним реєстром актів цивільного стану громадян з метою одержання інформації про сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи та пов'язаних осіб.
Законопроектом щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення в редакції до другого читання передбачено, що набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення юридичними особами, учасниками (засновниками) або бенефіціарами яких є іноземці можливе лише з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.
З однієї сторони існує запит суспільства щодо заборони на участь іноземців на ринку земель сільськогосподарського призначення, з іншої сторони - зменшення кола потенційних покупців призведе до зменшення вартості землі, що не вигідно для тих, хто продаватиме, саме тому проведення референдуму, як інструменту волевиявлення народу, не зашкодить.
Назар Дмитрасевич,
адвокат, к.ю.н. (м. Київ)
