12 листопада 2019, 15:36 Житомир: °C
Василь Луценко
Юрист, власник юридичної консалтингової компанії "LUTSENKO AND PARTNERS COMPANY"

Дайте відпір банку, або юридичні аспекти помилок і недоліків банків при кредитуванні житла

Як відомо, іпотечне кредитування набуло широкого розповсюдження в Україні. Це пояснюється надвисокими цінами на житло та низькими зарплатами. Тому в реаліях сьогодення «іпотека» є чи не єдиним способом придбати собі у власність квартиру чи жилий дім. Однак високий попит на іпотечне кредитування не може не призводити до суперечок між тими, хто таку послугу пропонує (банками) і тими особами (фізичними чи юридичними), які її споживають. В чому ж полягають розбіжності між кредиторами і боржниками ? Для того, щоб дати відповідь на це питання, потрібно ретельно дослідити правові норми, що регулюють такі відносини. До того ж характер цих правовідносин є непростим, через те, що вони лежать у площині банківського права, але одночасно регулюються ЗУ «Про захист прав споживачів». За характером ці правовідносини є цивільно-правовими (регулюються загальними положеннями про зобов’язальне право), якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. В іншому ж випадку це будуть господарсько-правові відносини. У відповідності до статті 2 Закону України "Про іпотеку" відносини іпотеки базуються на: Конституції України, Цивільному кодексі України (ЦКУ), Господарському кодексі України, Земельному кодексі України (ЗКУ), Законі України "Про іпотеку" та інших нормативно-правових актах, а також міжнародних договорах України. Правова природа кредитних правовідносин урегульована в нормах цивільно-правового зобов’язального інституту «Позика. Кредит. Банківський вклад» (гл. 71 Цивільного кодексу України; далі — ЦК), Закону від 7 грудня 2000 р. № 2121-III «Про банки і банківську діяльність» та інших відповідних правових актах. Дана стаття присвячена висвітленню недоліків банківського кредитування забезпеченого іпотекою для фізичних осіб, оскільки саме вони найчастіше опиняються беззахисними у відносинами з банками. В чому ж проблематика, які ж питання найчастіше виникають у фізичних осіб? Як зазначає ВСУ, переважна кількість спорів все ж виникає через неможливість своєчасного виконання взятих на себе договірних зобов’язань як з повернення кредиту через зміни у фінансовому стані учасників таких правовідносин, нерідко наявний і суб’єктивний фактор, пов’язаний з небажанням однієї зі сторін з різних підстав повернути отримане за договором. На думку автора, деякі проблеми фізичних осіб пов’язані також із тим, що вони самі проявляють недостатню уважність і прискіпливість при вивченні умов договору, при ознайомленні з самою процедурою отримання кредиту забезпеченого іпотекою. Які ж моменти заслуговують на «особливу» увагу з боку потенційних утримувачів споживчих кредитів? Перше, про що треба пам’ятати, це те, що іпотека є доволі значним «обтяженням». Тобто іпотекодержатель (яким виступає банк), має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням за рахунок предмета іпотеки (тобто нерухомості, що належить фізичній особі). До речі, підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є: 1) невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання; 2) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. По-друге, часто фізичні особи-боржники, опинившись стороною договору, зазнають свавілля з боку банків. Прикладами такого свавілля є численні недотримання банками «Правил надання банками України інформації споживачу про умови кредитування та сукупну вартість кредиту», а саме: - невиконання обов’язку надати споживачу в письмовій формі інформацію про умови кредитування, неналежне висвітлення умов кредитування (зокрема: можливу суму кредиту; строк, на який кредит може бути одержаний; форми та види його забезпечення; наявні форми кредитування з коротким описом відмінностей між ними, у тому числі між зобов'язаннями споживача; переваги та недоліки пропонованих схем кредитування); - неналежне роз’яснення того, що окремі умови кредитування діятимуть протягом не всього строку користування кредитом. В цьому разі банки мають обов'язково ознайомити споживача з умовами, а також зі строком, протягом якого діятимуть такі умови, та з порядком інформування споживача про їх зміну, та ін. Банки зобов'язані отримати письмове підтвердження споживача про ознайомлення з вищенаведеною інформацією. По-третє, банки іноді можуть звертатись до суду явно порушуючи при цьому законний порядок. Наприклад, із позовними вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки, не сповістивши особу про неналежне виконання нею основного зобов’язання (що суперечить ст.35 ЗУ «Про іпотеку».) Ця норма передбачає обов’язкове направлення іпотекодержателем письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору. Ненаправлення такої вимоги є підставою для суду відмовити банкові у задоволенні вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, заочним рішенням Ленінського районного суду м. Полтави від 3 листопада 2009 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 10 лютого 2010 р., відмовлено в задоволенні позову ЗАТ КБ «ПриватБанк» до К. та інших про звернення стягнення на предмет іпотеки (двокімнатна квартира) в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором і виселення. Суди виходили з того, що позивач на порушення ч. 1 ст. 35 Закону № 898-IV та п. 22 договору іпотеки не направив відповідачам письмової вимоги про усунення порушень з виплати кредиту. Верховний Суд України погодився з такими судовими рішеннями (ухвала від 27 липня 2010 р.)». Отже, у випадках, коли з матеріалів справи вбачається, що письмова вимога, передбачена ст. 35 Закону № 898-IV банком іпотекодавцю та/або боржнику не направлялася, то позов про звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасним, в його задоволенні може бути відмовлено. Тобто недотримання іпотекодержателем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є однією з підстав для відмови в позові. Також важливим є врахування положення ст. 39 Закону «Про іпотеку», згідно з якою суд вправі відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов’язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав. Зазначене положення Закону є оціночним, у зв’язку з цим підлягає детальному мотивуванню і суд має дійти висновку, чи підпадає спірна ситуація, яку він розглядає, під зміст цього оціночного поняття та чи не суперечить його застосування загальному змісту та призначенню права, яким урегульовано конкретні відносини. У цьому випадку має бути врахована й співмірність заборгованості з вартістю іпотечного майна. Так, Турійський районний суд Волинської області відмовив у задоволенні позову ЗАТ КБ «ПриватБанк» до М.А.., М.Д. про звернення стягнення на предмет іпотеки — житловий будинок та земельну ділянку, і виселення відповідачів з цього будинку. Таке рішення суд з посиланням на ч. 3 ст. 39 Закону № 898-IVобґрунтував тим, що крім відповідачів у спірному будинку з моменту свого народження проживають і зареєстровані двоє малолітніх дітей, прострочена заборгованість за кредитним договором є не співмірною з вартістю предмета іпотеки. Нерідко банки при зверненні стягнень вимагають виселення з квартири всіх мешканців і зняття їх з реєстраційного обліку. Проте частина друга статті 109 ЖК Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Відтак постановою Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року це питання вирішено наступним чином: «під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі частини другої статті 39 Закону України «Про іпотеку» підлягають застосуванню як положення статті 40 цього Закону, так і норма статті 109 ЖК Української РСР». Установивши у справі, яка переглядається, що в іпотеку передано житловий будинок, який був придбаний не за рахунок отриманих кредитних коштів, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для виселення мешканців із зазначеного будинку без надання їм іншого постійного житла і відмовив банкові у задоволенні позову. То що ж можна порадити споживачам, якщо врахувати все вищенаведене? По-перше серйозніше підходити до самого укладання кредитного договору. А саме: ретельніше вивчати умови договорів, які вони укладають; тверезо оцінювати власну спроможність щодо виплати кредитних коштів, краще за все взагалі укладати подібні договори за допомогою юриста. По-друге, якщо вже договір укладено, і виникають певні непорозуміння щодо сум, що підлягають сплаті, теж не слід сліпо виплачувати всі суми, щодо яких виникатимуть сумніви (оскільки банк міг так би мовити навмисно погано проінформувати споживача щодо істотних умов кредитного договору, задля того, щоб споживач чимскоріше поставив власний підпис у договорі ). В такому випадку слід оспорювати сам основний договір до суду. По-третє, як це не дивно, хочеться порадити споживачам кредитів не зволікати з пошуками гарних адвокатів і юристів, оскільки тільки вони у змозі надати належну правову оцінку в кожному конкретному випадку, співставити всі юридично значущі факти та подій, та вибудувати сильну стратегію захисту прав фізичної особи.