Директор одного из крупнейших риэлтерских компаний Житомира «Риел-Сервис» Валерий Зайченко рассказал Житомир.info о проблемах недвижимости в городе, отсутствии строительства и прогнозах на 2013 год.
Что влияет на цены недвижимости в Житомире? Главные факторы
На цены на рынке недвижимости в Житомире больше всего влияет низкая заработная плата, дефицит жилья в городе и отсутствие строительства. По статистическим данным средняя номинальная заработная плата в Житомире составляет 2485 грн. (средняя зарплата по Украине 3110 грн.). Кроме того, в Житомирской области довольно высокий уровень безработицы - 22,7 тыс. человек (Население области - более 1 млн. человек). Людям, живущим в Житомире купить квартиру сложно, учитывая недоверие к банкам и кредитам.
Рынок недвижимости не стабильный и скачкообразный. Цены на недвижимость для такого областного центра как Житомир слишком велики и находятся практически на уровне с Киевом. Люди из других регионов удивляются, почему такие высокие цены, ведь город и область бедные.
На первичном рынке цены переваливают за 1 тыс. долларов за метр квадратный. Это объясняется бедностью на новое жилье. За 2011-2012 в городе построилось всего 4 дома.
Цены на первичную и вторичную недвижимость практически не отличаются. Это связано с отсутствием строительства в городе. За 2012 год цены выросли не более чем на 5%.
Кто основные покупатели жилья?
Основные покупатели жилья в Житомире это обычные жители города, кто пытается улучшить свои жилищные условия, ну а кто-то, по какой либо причине ухудшает их.
Что привлекает покупателей в конкретных районах, улицах? Почему там?
Самым популярным среди покупателей остается центр, тут рынки, супермаркеты, близко на работу, ну и понятно никто не хочет пользоваться транспортом, поскольку это вытягивает много денег и времени. Но на всех центра не хватит, тем более что цены там самые высокие. Поэтому, люди выбирают спальные районы.
Очень большое движение по купле-продаже происходит на Полевой. Во-первых это самый большой спальный район, там есть и «хрущевки», и новая планировка.
Популярные также Крошня, Чулочка и Корбутовка.
Кстати, 2012 год показывает, что житомиряне чаще стали покупать частные дома или половину дома с земельными участками (от 5 соток), чтобы вести небольшое хозяйство, выращивать продукты. Цена на частные дома – от 800 долларов за кв. метр. В Житомире больше всего частных домов находятся в центре и в микрорайонах: Малеванка, Марьяновка, Смаковка и на окраинах города.
Состояние строительства за последние 1-2 года. Самые активные строительные компании
Планка близка к нулю. В 2012 году построено лишь два дома – «Киевгорстрой» закончил дом на улице Ивана Богуна, а компания "Фаворит" завершила первую очередь жилого комплекса – 5-этажный дом на улице Бородия. Но это капля в море для областного центра. По востребованности жилья это никак не улучшает ситуацию.
Очень плохо, что строители не делают маркетинг, то есть то, что необходимо сегодня строить. Естественно у всех есть проблемы по реализации этого жилья. В Житомире нет коммуникации между строительными компаниями и риэлтерским сообществом города, которое четко знает, что сегодня хотят покупатели. Рынок страдает, от того, что строитель не знает, чего хочет покупатель и от этого цены на «вторичку», на дома, которым уже по 50 лет и больше, держаться высокие.
За 2011 год построилось тоже два дома – «Элитбуд» построил дом на проспекте Мира, а «ПриватБанк» на Победы. Эти квартиры были раскуплены еще в 2010 году, а то и раньше.
На строительство во многом влияет политическая ситуация в стране. Я думаю, очень много инвесторов хотели бы вложить деньги в строительство в Житомире, это могло бы преобразить город. В Житомире очень много площадок, где можно построить новое жилье, и оно было бы востребованным. Если это красиво презентовать, донести до клиента и гарантировать, что не будет долгостроев и тех страшилок, которые были, то строительство в Житомире возродиться. Инвестиционная привлекательность города просто колоссальная. Мы, как профессиональное риэлтерское сообщество готовы помогать, заключать договора с инвестиционно-строительными кампаниями, делать менеджмент, гарантировать продажу по цене, которая будет привлекательна для них. Это может серьезно оживить рынок и вывести его на новый уровень.
Ситуация с кредитованием. Как выглядит кредит на жилье в настоящее время?
В 2012 году возникают сложности практически со всеми банками. Все банки требуют предъявить справки об официальных доходах выше среднего, житомирянам это очень сложно.
Основные игроки на рынке ипотечного кредитования в этом году это – «Универсалбанк», «Ощадбанк», Банк Кипра, «ВТБ», «Укрсоцбанк». Выдали они не больше 100 кредитов – это очень мало.
Люди не пользуются кредитами, поскольку не доверяют банкам, кризис 2008 года очень сильно повлиял на это.
Стоимость жилья на первичном и вторичном рынке, причины таких цен? Какие квартиры пользуются спросом
На первичном и на вторичном рынке цены практически равны. Стоимость жилья составляет 800 - 1000 долларов/кв. м. (1-комнатные –870-920 долларов кв.м., 2-двухкомнатные 840-930 долларов кв.м, 3-комнатные 900-1000 долларов кв. м. ).
Такие цены, как я уже говорил, связаны с дефицитом востребованного жилья, отсутствием активного строительства в городе, а соответственно небольшим количество нового жилья и высокими ценами. Пользуются спросом 1-2-комнатные квартиры.
Стоимость аренды в эконом, премиум сегменте? Цена аренды на сутки/месяц.
Это год показал, что арендная ставка влетела. Государство ввело налог на «спекулянтов», которые покупают и перепродают жилье, а они начали покупать квартиры и сдавать его в аренду, тем самым повысив цены на них. Стоимость аренды 1-комнатной квартиры — 200-300 долларов, 2-комнатной — 300-500 долларов, 3-комнатной — 400-1000 долларов в месяц. Спрос на эконом-класс превышает спрос на премиум-класс, из-за низкой платежеспособности горожан. Поскольку, цены на аренду квартир в премиум классе может составить от 6 до 8 тыс. грн. Причем хозяева квартир (2-3 комнаты) стараются провести ремонты, чтобы повысить цены на квартиру, но из-за высокой цены они плохо пользуются спросом.
Суточная аренда практически не пользуется спросом в Житомире, поскольку здесь нет туристов, а приезжих в командировки мало. Аренда 1-комнатной квартиры на сутки стоит от 120 до 400 гривен. В зависимости от класса квартиры и района, в котором она расположена.
Ситуация с коммерческой недвижимостью? офисы, торговые площади. Цена аренды.
В Житомире переизбыток офисных помещений. В городе около 5 офисных центров («ГлобалUA», «Империал», «Путятинский», офисный центр в бывшем здании завода «Промавтоматка» и др.) Цены на офисные площади составляют от 80 до 150 грн. кв. метр.
Цена на торговые площади в Житомире выросла после постройки ТЦ «ГлобалUA» и ТЦ «Торговый центр». Они стали фактически монополистами в сегменте торговых площадей, поскольку там хорошие условия и всегда много людей, поэтому большинство торговцев перебрались туда. Остальные торговые центры и площади пустуют. Цены на офисные площади в среднем составляют 80 - 400 грн. кв. метр.
На других торговых площадях, даже на том же «Житнем рынке», если хозяева ставят цену 120 грн кв. метр, то магазин может быть даже не полностью заполнен.
Прогноз на 2013 год
Прогнозировать сложно и неблагодарно, но исходя из ситуации, учитывая, что строительные работы подорожали на 10%, то дешевле квадратный метр точно не будет. Опять же, дефицит востребованного жилья будет влиять на ценовую политику. Не думаю, что цена вырастет более чем на 10-15% в 2013 году.
Такая ситуация как в декабре этого года будет держаться до лета 2013 года. Многое будет зависеть от того, какой будет курс доллара к гривне, как будет развиваться рынок в целом по Украине, какие будут приняты законы.
